『媒介契約』とは~専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約はどれが1番良いの?~

不動産の豆知識

中山 和樹

筆者 中山 和樹

不動産キャリア10年

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こんにちは、中山です。


本日の不動産の豆知識のコーナーは『媒介契約』についてです。
媒介契約と言っても不動産を売却された経験やマンションオーナーでもない限りなかなか聞きなれない言葉かと思いますので、本日は基本の基本からご説明致します。


媒介契約とは?


媒介契約とは不動産を売却や賃貸する場合、個人では自分で買主や借主を探すことが難しく、不動産のプロである不動産会社に仲介を依頼することが一般的です。
仲介の依頼を受けた不動産会社は売買や仲介を行う際の法律である宅地建物取引業法によって、依頼者にとって不利にならない売買契約の締結が法律で義務付けられています。
そこでお客様が所有している物件をどのような条件で売却・客付け活動を行い、成約した際の報酬金額をどのようにするのかといった内容を定めた媒介契約書を事前に取り交わします。これを『媒介契約』と呼びます。

媒介契約には3種類あり、それぞれの特徴を以下で見ていきましょう。



専属専任媒介契約


専属専任媒介契約は1社のみに依頼できる媒介契約で、他の不動産会社と併せて以来することができません。また親族や知人などと直接交渉するなど、買主や借主を自分で見つけてきた場合にも不動産会社を媒介として契約することが義務付けられています。
この契約の有効期間は3ヶ月を超えることができません。またこの契約を締結した不動産会社は、不動産流通機構(レインズ)に媒介契約を締結した翌日から5日以内に登録しなければならず、依頼主に対して7日に1回以上の割合で状況の報告義務が生じます。報告の方法については規定されておらず、書面、電話、メールでも可能です。

【メリット】
①3種類ある媒介契約の中で1番制限が厳しい契約形態で、例え依頼主が自分で買主や借主を見つけてきた場合でも、必ず不動産会社を媒介する必要があるので、不動産会社にとって仲介手数料の確保ができる。これに伴い不動産会社の積極的な売却・募集活動が期待できる。
②7日に1回の割合で報告があるため、依頼主も状況を把握しやすくなる。

【デメリット】
①3ヶ月間は依頼した不動産会社限定となるので、物件の囲い込みが行われる可能性がある。
囲い込みとは不動産会社が売主と買主、貸主と借主の両方から仲介手数料をもらうために、依頼された物件の情報を公開しなかったり、他社からの物件照会に応じなかったりすることです。


専任媒介契約


専任媒介契約は専属専任媒介契約と同じく1社のみに依頼できる媒介契約です。
契約の有効期限も同じく3ヶ月です。
専属専任媒介契約と異なるのは依頼者が自分で買主や借主を見つけた場合に不動産会社を媒介せずに契約できる点、不動産流通機構(レインズ)への登録が媒介契約を締結した翌日から7日以内になる点、依頼者への報告義務が14日に1回以上となる点です。

【メリット】
①専属専任媒介契約と同じく1社のみに依頼するので、不動産会社の積極的な売却・募集活動が期待できる。
②14日に1回の割合で報告を受けられる。
③依頼者が自分で買主・借主を見つけた場合は不動産会社を媒介せずに契約できる。

【デメリット】
①専属専任媒介契約と同じく、依頼した不動産会社の囲い込みが発生する場合がある。
②専属専任媒介契約と比較して、現状報告の期間が長くなる。


一般媒介契約


一般媒介契約や専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。また専任媒介契約と同じく、自分で買主や借主を見つけた場合も契約できるので、制限が少なく、比較的自由に売却・募集活動ができる契約形態です。
しかし不動産流通機構(レインズ)への登録は不動産会社の任意で、状況報告の義務もありません。
また期間については当事者間で自由に決めることができますが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では3ヶ月以内が一般的とされています。

また一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」があります。明示型は依頼主が他に依頼している不動産会社があるのかどうか、また複数の会社に依頼している場合はどこの不動産会社に依頼しているのか知らせる方法です。
これに対して非明示型は上記の要項を一切知らせることはありません。
依頼者が明示型か非明示型かを選択できるようになっておりますが、標準媒介契約約款では明示型の一般媒介契約を提示しています。

【メリット】
①複数の不動産会社と媒介契約を締結することができる。
②1社のみではないので、依頼された不動産会社の競争が激化し、成約が早まる可能性がある。

【デメリット】
①人気エリアにある、相場よりも値段が安いなど競争してまで成約させたいと思わせるような条件のある物件でない限り、経費と時間をかけて売却・募集活動をしてくれない可能性がある。
②現状報告義務がないので、近況が分からなくなる。


不動産流通機構(レインズ)とは?


さて上記でたびたび出てきた「不動産流通機構(レインズ)」について説明させていただきます。
不動産流通機構はレインズ(Real Estate Information Network System=REINS)と呼ばれ、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣が指定したシステムのことです。
現在日本には4法人(東日本・中部圏・近畿圏・西日本)が設立されており、不動産流通の活性化を図るため、それぞれの地域の不動産情報の交換業務などを請け負っています。
このシステムは正式に認可された宅地建物取引業者であれば、誰でも閲覧することができるので、広く買主・借主を募集することができるのです。

※誰でも閲覧が可能なので、お部屋探しなどの際に違う不動産会社から同じ物件を提案されることがあるのはこのためです。



買主になるときも媒介契約!?


あまり知られてはいませんが、不動産を売却するときだけでなく、購入するとき(買主)にも媒介契約を締結します。
何のためにするのかと言うと、希望する条件などを不動産会社に伝えるために取り交わします。
売却時と違い、購入希望者にとって1社しか依頼ができないというのは不利にしか働きませんので、一般媒介契約が用いられる場合がほとんどです。
しかし、ご来店時や電話でのお問合せ時に媒介契約を締結するのは現実的ではないので、実際には重要事項説明時や売買契約の締結と同時に媒介契約を締結する場合がほとんどです。


まとめ


媒介契約にはどの契約形態でもメリットとデメリットがございます。最終的には依頼者と不動産会社の信頼関係が1番重要になってきます。

BRAVI不動産では決して強制することなく、それぞれのお客様のご要望に応じて媒介契約を締結させていただいております。
ご自身の大切な不動産に関わることですので、最適なご提案ができるよう心がけております。
不動産の売却、購入、賃貸をご検討のお客様はぜひ一度BRAVI不動産にご相談ください!



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