民法改正による連帯保証人の変更点~自主管理のオーナー(家主)様はご注意!~

不動産の豆知識

中山 和樹

筆者 中山 和樹

不動産キャリア10年

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こんにちは、中山です。

当ブログの人気コーナーであります不動産の豆知識のコーナーですが、本日は2020年4月に施行された民法改正による変更点を分かりやすく解説させていただきます。


連帯保証人とは


物件のオーナー様が借主と賃貸借契約を締結する際に、ほとんどの場合で必要となるのが「家賃保証会社」への加入とそれに伴う「連帯保証人」です。
近年賃貸保証会社との契約締結に関しては連帯保証人不要でも契約できる家賃保証会社が増えてきておりますが、保証会社が連帯保証人不要だといっても、賃貸借契約には連帯保証人必須だというオーナー様はまだまだたくさんいらっしゃいます。

そもそも連帯保証人とは何なのでしょうか?
連帯保証人とは債務者が金銭を返済しない場合に、債務者に代わって借金を返済することを約束した人が保証人で、保証人に与えられる催告・検索の抗弁権を排除された人が連帯保証人です。
もっと簡単に申し上げますと、ここで出てきた保証人と連帯保証人は言葉は似ておりますが、以下の点で違いがあります。

①債権者がいきなり(連帯)保証人に対して金銭を請求してきた場合、保証人であれば「まずは債務者に請求してください」と主張することができますが、(これを「催告の抗弁」と言います)連帯保証人はそのような主張をすることができません。

②債務者が返済できる資力があるにも関わらず返済を拒否した場合、保証人であれば資力があることを理由に債権者に対し、債務者の財産に強制執行をするように主張できますが、(これを「検索の抗弁」と言います)連帯保証人はこのような主張をすることができず、債務者に資力があっても債権者に返済しなければなりません。

③(連帯)保証人が複数いる場合、保証人はその頭数で割った金額のみを返済すれば良いのに対し、連帯保証人は全ての人が全額を返済しなければなりません。
※もちろん本来返済すべき額を超えて返済する必要はありません。

以上のように保証人よりも連帯保証人の方が重い責任が課せられております。そして賃貸借契約で用いられているのは連帯保証人です。


連帯保証人には極度額の明記が必要に


賃貸借契約で用いられているのは保証人ではなく連帯保証人。
これは月々の家賃や退去時の原状回復費用を借主(債務者)が支払わなかった場合、あまりにも貸主(家主)のリスクが大きすぎるからです。
今までですと連帯保証人がいるから仮に借主が家賃の滞納や原状回復費用を支払わなかったとしても、そのまま債務を連帯保証人に対し無条件に請求できておりました。
しかし今年の4月より施行された改正民法では、連帯保証人についてその保証の極度額をあらかじめ定めて明記した上で賃貸借契約を締結しなければ連帯保証契約そのものが無効になってしまいます!

物件の管理を不動産業者にお任せされているオーナー様であれば、賃貸借契約書の作成は不動産業者に依頼されていると思いますし、自主管理されているオーナー様でも賃貸借契約書の作成は依頼されている場合が多いと思いますのでそこまで懸念にはならないと思います。
そして管理を任されている不動産業者も、当然に自社で使用している契約書の雛形を改正民法に対応するように更新している「はず」です。
ここで注意が必要なのは、ご自身で賃貸借契約書を作成しておられるオーナー様と、ずさんな管理をしていたり、知識に乏しい不動産業者に依頼されているオーナー様です。
先程もご説明したとおり、極度額の明記がない賃貸借契約書で締結した契約は連帯保証人を明記していたとしても、その契約自体が無効となってしまうため、借主が家賃の滞納や原状回復費用を支払わなかったとしても、連帯保証人に請求することができなくなってしまいます。

尚、改正民法が施行される前に締結している既存の連帯保証契約で極度額の明記がなくても、改正民法施行跡に初めて既存の契約が合意更新されるまでの間はそのまま全て有効ですのでご安心ください♪
※賃貸借契約の更新に併せて、保証契約も合意更新された場合や、新たな保証契約が締結された場合には改正民法が適用されますので、極度額の明記が必要になります。
尚、合意更新かどうかあいまいな場合(更新時に連帯保証人に連絡を取らない、確認をしない等)は後々トラブルの元になりますので、合意更新をする際にはきちんと連帯保証人にも契約更新についての連絡をし、保証意思を確認するとともに、協議の上合意した額を極度額として設定しましょう。


極度額の相場は?


次に論点になるのが極度額の相場です。
極度額を設定する時に、あまりにも高額な極度額は連帯保証人にとってもかなりのリスクを伴うことになります。
双方が合意する額にて決定することが望ましいですが、相場としては次の通りです。

家賃滞納発生から平均6ヶ月程度で裁判を経て強制執行まで実現することを考えれば、最低でも家賃の6ヶ月程度の極度額の設定は必要になってきます。
過去の実際の裁判での判決によれば平均で家賃13ヶ月分、最大で家賃33ヶ月分の請求が認められたケースもあるようです。
民法改正後も、標準的な賃貸借契約期間である家賃2年分程度は連帯保証人もリスクを認識していると言えることから、家賃の6ヶ月分から24ヶ月分程度の極度額の設定であれば、裁判で問題となる恐れは少ないと思われます。


より安全に不動産オーナー業を営むために


今回の民法改正によって既存のものと変更になった点はまだまだございますが、今回は真っ先に皆様にお伝えしておきたかった「連帯保証人」について取り上げさせていただきました。
今まで物件を自主管理されていたオーナー様や、管理を不動産業者に依頼されていたとしても、依頼していた不動産業者を見直す良い機会なのではないかと思います。

BRAVI不動産では不動産の管理業務も積極的に行っておりますので、ぜひ一度ご相談ください。
全てのオーナー様がより安全に不動産オーナー業を営んでいただけることを切に願っております。





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