普通借家契約と定期借家契約の違いとは？
こんにちは、中山です。
BRAVI不動産のブログで人気のコーナーであります「不動産の豆知識」のコーナー♪
本日は近年不動産賃貸業界でその数が増加傾向にあり、一般消費者の皆様もお目にすることが多くなってきた「定期借家契約」について分かりやすく解説させていただきます。
ここではより分かりやすいよう、普通借家契約の解説もしながら、その違いについて触れていこうと思います。
普通借家契約とは
●契約期間
契約期間は1年以上で設定しますが、通常は契約期間を2年とすることが多いです。尚、契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。
●借主からの中途解約
中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めることができます。その他、ある一定の期間未満で解約することとなった場合に支払う短期解約違約金についても定めることができます。
●貸主からの解約
借主が引き続き居住することを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由が無い限りできません。
※民法・宅建業法の条文でもこのように明記されていますが、実際のところ裁判になったとしても貸主の正当事由が認められることはほとんどありません。→普通借家契約の場合は、借主が更新を拒絶しない限り、半永久的に契約が継続すると考えてもOKです！
定期借家契約とは
●契約期間
契約の更新がない契約で、契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了し、確実に明け渡しを受けることができます。尚、契約期間は自由に定めることができます。
●契約の締結方法
契約期間を確定的に定めた上で、公正証書等の何らかの書面によって契約することが必要です。また契約書とは別に、予め書面を交付して、契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主に説明しなければなりません。貸主がこの説明を怠ったときは、その契約は定期借家としての効力はなくなり、普通借家契約となります。
●中途解約
居住用建物の定期借家契約では、契約期間中に、借主に転勤、療養、親族の介護など、やむを得ない事情が発生し、その住宅に住み続けることが困難となった場合には、借主からの解約の申し入れができます。この場合、解約の申し入れから1ヶ月経過すれば契約が終了します。
ただし、この解約権が行使できるのは、床面積が200㎡未満の住宅に居住している借主に限ります。尚、中途解約に関して個別に特約を結ぶことは可能です。
●契約終了時
契約期間が1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までに、借主に契約が終了することを通知する必要があります。尚、貸主と借主が合意すれば、再契約することは可能です。
●普通借家契約の定期借家契約への切り替え
定期借家制度は、平成12年3月1日から施行されていますが、それより以前に締結された住宅の普通借家契約は、借主を保護する観点から、借主と物件が変わらない場合、定期借家契約への切り替えは認められません。
まとめ（中山スタッフの見解）
いかがでしたでしょうか？
私の見解としましては、普通借家契約の方が、借主様は半永久的に賃借し続けることができるため、定期借家契約で空室の募集をした場合と比べ、比較的短期間でご入居いただけるケースが多いです。
一方、急な転勤等で現在お住まいされている住居を賃貸募集して「家賃収入を得たいけど、また現在の土地に戻った際には現在の住居に住みたい」といったようなご要望をお持ちの方は、契約期間が定められている定期借家契約をオススメ致します。しかしこの場合、普通借家契約と比べて、借主様は契約期間が終了するとこのまま住み続けたいと思っていても、貸主様次第では退去しなければならない可能性があるので、ご入居いただくまでお時間を要してしまう可能性が高くなります。
普通借家契約も定期借家契約もそれぞれに長所と短所があるので、貸主様は物件の募集をする際によく考えて募集し、契約を締結することが重要です。
とは言っても、不動産業に従事されていない方が適切なご判断をされるのは難しいと思います。その際は是非、BRAVI不動産までご相談ください！
