本日の不動産の豆知識のコーナーでは、皆様が知りたいようで知りたくないようなあのお話し・・・
そう、「事故物件」について取り上げていきます・・・。(笑)
お部屋探しをされた経験がある方は一度はこのフレーズをお聞きになられたことがあるのではないでしょうか？
今回はそんな「事故物件」について深く掘り下げてご説明して参ります！
※詳しくお知りになられたい方だけ、ご覧ください(笑)
残念ながら、閲覧注意です！心してお読みください！→こんなことを書いているわたくし中山も実はかなりのビビりです・・・。(笑)
今回この議題を取り上げた経緯
では、今回のブログのそもそものお話し、、、「なぜこの議題を取り上げたのか」ということからご説明させていただきます。
まず一つ目は、お部屋探しをされるお客様と物件の内覧中や、いざこのお部屋に決めたということでカウンター越しに入居申込書を記入いただいている際に「あの～、、、この物件って事故物件ではないですよね？」とよく尋ねられることがあるからです。
初めて一人暮らしをされる方や女性の方、霊感が強いという方によく聞かれるなという印象がございます。
もちろんBRAVI不動産では、お客様にご不安なくお住まいいただく為、その物件のメリットはもちろんのこと、デメリットについても包み隠さずお伝えさせていただいておりますのでご安心ください(^^♪
二つ目としまして、ただ今大人気上映中の亀梨和也さん主演の映画「事故物件 恐い間取り」を鑑賞したことです！
この映画は松竹芸能所属のピン芸人「松原タニシ」さんの実話に基づいて制作されております。
タニシ氏はテレビ番組の企画がきっかけでこれまで大阪、千葉、東京、沖縄などで10軒の事故物件にお住まいされてきました。→「いくら仕事とはいえよく事故物件に住もうと思うよな～」と思う中山です(笑)
そして今現在も事故物件にお住まいされているようで、これからも事故物件に住み続けるとのことだそうです"(-""-)"(笑)
この映画を観終わって、ますます一般の方に事故物件についてしっかりとお伝えをしなくてはとの思いに至りました。
そもそも事故物件って？
不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物において、その物件の敷地内、専有部分、共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経緯のあるものを指します。ただ死亡原因によって事故物件と呼ばないものがあるなど、明確な判断基準は定まっておりません。
事故物件として扱われるのは以下のケースが挙げられます。
①殺人、傷害致死、火災（放火ないし失火）などの刑事事件に該当しうる事柄で死者の出た物件
②事件性のない事故、自殺、災害（地震による崩壊など）や孤独死などで居住者が死亡した場合
事故物件は定義が曖昧なことに加え、事故物件として取り扱われると、近隣相場と比べてかなり家賃を下げても新たな入居者が付きにくいので、お客様に聞かれたとしても正直に答えず、後々にトラブルになるというケースが多くありました。
そこで宅地建物取引業法のルールとして事故物件に入居される際には「心理的瑕疵」としてお客様に告知するという義務が定められております。
ちなみにこの「心理的瑕疵」というのは必ずしも事故物件というだけでなく、嫌悪施設（嫌われている物件が近くにある）、「指定暴力団等の事務所がある」といったケースも含まれております。
心理的瑕疵がある物件に対しては、物件資料等に「告知事項有」や「心理的瑕疵有」と記載されます。
事故物件の告知義務の落とし穴
先程の解説で、「事故物件には告知義務があるから安心だ」と思われた方が多いと思いますが、そこには大きな落とし穴がございます。
それは事故物件になったとしても、一度新たな入居者が入居してしまうと、その次の入居者には告知義務がなくなるということです。
分かりやすく説明すると下記の通りです。
（例）ある部屋にAさんが入居していた場合
入居者A→事故発生（殺人・自殺・火災等）→入居者B（告知義務有）→入居者B退去→入居者C（告知義務無）
この場合、もともと住んでいた入居者Aさんが亡くなって事故物件になったとします。その次に住む入居者Bさんには告知義務がありますので、入居者Bは当該物件が事故物件だと知った上で契約する訳です。
ただしBさんが退去してから、同じ部屋に新たに契約を締結して入居しようとするCさんには告知義務がありません。つまりCさんはこの物件が事故物件だと知らずに契約して入居してしまう訳です・・・。
※BRAVI不動産では一度でも事故物件と認定された物件に関しては、例え告知義務のない回数の契約だったとしても、ご契約いただくまでにその旨を告知させていただいておりますので、ご安心ください。
→ただし事故物件かどうかを調査することにも限界はございますので、予めご了承ください。
事故物件公示サイト「大島てる」は本当に使えるサイトなのか？
近年はインターネットが急速に普及し、私たち人類の生活は以前とは比べ物にならないほど豊かなものになりました。
分からないことがあれば、インターネットですぐに正解を知ることができる時代です。
今回の取り上げた事故物件かどうかを手軽に知ることができるサイトがあります。
それが・・・「大島てる」です。
2005年の開設以降、日々全国各地で起こった事件等をサイトの地図上に落とし込み、誰でも手軽に閲覧できるようになっております。
このサイトは多数の協力者やボランティアの投稿によって成り立っています。
情報収集の手段としては、他殺の場合はインターネットや新聞等のメディアで事件情報を収集、裁判を傍聴し、起訴状の公訴事実により、住所等を特定し、現地での聞き込みにより裏付けを取るようです。自殺の場合は調査が難しいことから、サイト利用者等の外部からの情報提供により独自調査を行っているとのことです。
いざサイトにアクセスしてみると・・・マップ上のいたる所に炎のマークが点在しております。この炎マークがそこでかつて事故が起こったことを示しており、炎マークをクリックすると、その事件の内容が詳しく書かれております。（曖昧な表現になっていたり、告知事項有とだけ記載されている物件もございます）
【BRAVI不動産がある谷町四丁目駅周辺だけでもこんなに炎マークが・・・(笑)】
果たしてこの「大島てる」というサイトは本当に信用して大丈夫なのでしょうか・・・？
わたくし中山の見解としましては、「あくまで参考程度に」というのが正しい使い方だと思います。
実際に「大島てる」内で炎マークが付いているマンションの管理会社に問い合わせて、過去にそのような事実があったのかと聞いたことがありますが、「一切そのようなことはなく、なぜそのようなデマが出回っているのか分からない。おかげで迷惑しております」といった回答をいただいたことがございました。
人間のやることですので、もちろんミスはございますし、なんでもかんでも鵜呑みにするのは危険なことだと思います。
ただ便利なサイトであることには変わりはないので、どうしても事故物件に住みたくないという方は利用するのも手です。→炎マークがないからといって、100％事故物件ではないとは言い切れませんのでご注意ください！
先入観にとらわれず、様々な情報を集め、相対的にご判断していただければと思います。
前述したとおり、BRAVI不動産では2回目以降のご入居で事故物件の告知義務がない物件に対しても、包み隠さずお客様にご開示させていただいておりますので、ご安心ください♪
皆様が良い物件に巡り合えることを心より願っております。
