賃貸借契約の落とし穴～『短期解約違約金』について～｜大阪市中央区周辺で不動産を探すならBRAVI不動産

筆者中山和樹

不動産キャリア11年

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こんにちは、BRAVI不動産の中山です。

本日の不動産の豆知識のコーナーは、賃貸借契約で貸主様と借主様との間でトラブルが起こりやすい物件の退去時のお話しとしまして、『短期解約違約金』について取り上げさせていただきます。

そもそも短期解約違約金って？という方の為に基本的な説明から実際の不動産業界の現状や、注意すべき点について詳しく解説して参ります！

約半年後の新入学や新入社に伴い、いよいよ年明け辺りからお部屋探しが本格化する時期でもございますので、皆様の今後の参考にしていただければ幸いです。

短期解約違約金とは

短期解約違約金とは、賃貸借契約を借主都合で『短期間』で解約する場合に借主に課される違約金のことを指します。

ここで言う短期間とは、半年未満、1年未満、2年未満と様々な解釈がありますが、実際に不動産市場で短期解約違約金が設定されている物件の設定期間としては、2年未満以内の期間に対して設定されていることが大半です！

※大型の店舗のような物件ですと、これ以上の期間を短期解約違約金が発生する期間として定めている物件もあるかもしれませんが、私の8年の不動産歴の中では2年以上の期間を定めた契約及び物件募集には出会ったことがありません。

なぜ短期解約違約金が存在するのか

貸主は通常、不動産を第三者に貸借する際に、契約時に入る礼金を使用してお部屋を修繕したり、居室内の設備を交換したりしております。

しかし近年では不動産業界全体が入居者を確保する競争に勝つために、この礼金が安く設定されていたり、はたまた礼金が0円であったり、もしくはフリーレントが設定されていたりする物件が非常に多くなっております。

※フリーレントとは、一定期間家賃が発生しない（無料）の契約形態のこと。

礼金の減額やフリーレントというのは、貸主の立場から申しますと割引をしていることになりますので、その分ある程度の期間お借入れしていただかないと割引した部分を回収できないばかりか、最悪の場合は収支がマイナスになってしまうこともあります。

そういった事態にならないための保険が短期解約違約金ということになります。

前述のとおり、短期解約違約金は貸主の収支がマイナスにならないために設定する保険的な意味合いが強いので、傾向としまして短期解約違約金は礼金が0円や相場より安い価格で設定されている物件や、フリーレントが付いている物件に設定されていることが多いです。

短期解約違約金の相場

法外に高額な金額であれば契約内容自体が無効となりますが、概ね家賃の1～2ヶ月分で設定されている場合が多いです。

ただし契約によっては「家賃」ではなく、月額かかる固定費の総額として共益費や水道代を含めた「家賃等」や「月額総賃料」といった記述になっている契約書もあるので、賃貸借契約前に契約内容をしっかりとチェックすることが重要です。

大阪市内の単身用物件の短期解約違約金は、半年以内の解約で総賃料の2ヶ月分、1年未満の解約で総賃料の1ヶ月分と設定されている物件が一般的です。

短期解約違約金についての説明

短期解約違約金の設定がある賃貸借契約の場合、賃貸借契約書及び契約締結前に宅地建物取引士より説明を受ける重要事項説明書にその旨の記載があります。

賃貸借契約書自体に短期解約違約金の記載がなければもちろん借主に支払う義務はありませんし、賃貸借契約書には記載があるが、重要事項説明書にはその記載がない場合や、そもそも重要事項説明書を宅地建物取引士から宅地建物取引士証の提示がなく説明も受けていない場合は、その仲介業者に落ち度がありますのでお部屋を仲介してもらった仲介業者に交渉してみるのも良いでしょう。

※賃貸借契約において、賃貸借契約書は貸主や管理会社が作成している場合が多いですが、重要事項説明書は賃貸借契約書を基に仲介業者が作成している場合が多いです。そのため賃貸借契約書と重要事項説明書との記載内容が異なっている場合も多々見受けられます。このような場合は当然賃貸借契約書の内容が有効となり、仲介業者に落ち度がありますので、交渉できる余地があります。