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入居者の「質」が良いマンションの見極めポイント!

不動産の豆知識

中山 和樹

筆者 中山 和樹

不動産キャリア10年

あなたのこだわりをぶつけてください!お客様の理想を一生懸命お探し致します!

こんにちは、中山です。

本日の不動産の豆知識のコーナーで取り上げる話題は、ズバリ入居者の「質」について!
契約しようと決心したマンションの立地や設備がご自身の理想通りであっても、そのマンション自体の入居者の質が悪いと、入居後にトラブルになりかねません。

そこで今回は入居者の質を見極めるポイントをご紹介致します!
今回のブログが、皆様のお部屋探しをする際の参考になれば幸いです♪


①入居審査


まずお部屋を借りる際には必ず入居審査があります。
入居審査には物件のオーナー様が行うオーナー審査、管理会社が行う管理会社審査、そして現在ではかなりポピュラーになった保証会社が行う保証会社審査とがあります。
いくらこのお部屋を借りたいと思っても、この入居審査に落ちてしまうとお部屋を契約することができません!

入居審査の基準はオーナー様、管理会社、保証会社によってまちまちですが、必然的に入居審査の厳しい物件の方が入居者の質は良くなる傾向にあります。
またこれも物件によるところですが、大阪市内では保証会社の審査が通れば入居を認めるといったオーナー様や管理会社が多いのが現状です。
審査が厳しい保証会社としましては、全保連株式会社やオリコ(株式会社オリコフォレントインシュア)等が代表的です。

また入居審査が厳しいかどうかを見極める他のポイントとしては、保証人が必須かどうかや定職に就いていない方でも借りることができる物件かどうかということも挙げられます。
保証人が必須かどうかはお客様自身でもお申込みする時にチェックすることができますが、定職に就いていない方でも借りることができる物件かを見極めるのは困難です。

BRAVI不動産ではこの点につきましても包み隠さずお伝えさせていただきますのでご安心ください!





②夜職の方でも借りることができる物件かどうか


入居審査が厳しいマンションの多くは夜職の方は審査が通りにくい傾向にあります。
これは職業差別という訳ではなく、生活リズムが違うため騒音トラブルになりやすいからです。
夜職の方はどうしても朝方に洗濯機を回したり、掃除機をかけたりという形になるので、騒音トラブルが起こりやすくなります。



③ペットの飼育


続きましてペットの飼育についてです。
ペットの鳴き声は飼い主がいくら気を付けても防ぎようがない場合もある為、騒音トラブルになる可能性が非常に高くなります。
さらにペットを多頭数飼育できるマンションは、さらに騒音トラブルの可能性が高まります。

ペットを飼育されている方は必然的にペット飼育可能なマンションをお選びいただくことになりますが、ペットを飼育されておらず、今後もペットを飼育される予定のない方は、ペット飼育可能なマンションは極力避けられることをオススメします!





④マンション全体の空室率


次はズバリ空室の数です!
こちらは時期的なものや、現在猛威を奮っている新型コロナウイルスのように社会的情勢に左右されることもありますが、空室が多いということはトラブルが多く、それにより入居者が退去されている可能性があるからです。

お部屋探しの際は、店頭で提示されるマイソク(物件資料)を見て、他にもたくさん空室が出ていないか確認されることをオススメします!
物件によっては、一部屋ごとに物件資料が作成されている物件もあり、1枚の物件資料だけではその物件に空室が何室あるのか判断できない場合もありますので、その場合は遠慮なく仲介会社に聞いてみてください!

また現地に行かれた際に集合ポストをチェックされることもオススメします!
チラシがたくさん入っているポストは空室である可能性が高いからです。



⑤初期費用が安い


これは前述の④と重なる部分もありますが、初期費用が極端に安い物件も要注意です。
特にその中でも「礼金」に注目されるのが良いかと思います。
昨今では敷金礼金0円のマンションが増えてきましたが、礼金1ヶ月や礼金10万円といったように礼金があるマンションの方が、その分借りるハードルが上がるため入居者の質が上がる傾向にあるからです。

また家賃や初期費用が安いマンションですと、その分物件管理にお金が回っていない可能性が高いので、日常清掃や苦情対応にも遅れる傾向にあります。





⑥管理会社の対応が悪い


入居後のトラブルはなにも入居者間同士だけというわけではありません。
居室内の設備不良や入居者間のトラブルがあった際に対応していただける管理会社の質も非常に重要なポイントになってきます。

管理会社の対応が悪いと、前述した日常清掃や苦情対応が行き届いていなかったり、その結果入居者の退去が相次ぎ、空室率が増えることにも繋がります。
さらに退去の際に暴利な原状回復費用や清掃費用を請求されることにもなりかねません。

しかしお客様がそのマンションの管理会社がどんな会社かを判断するのは非常に難しいです。
そこで方法としましては、内覧に連れて行ってもらった仲介会社に管理会社を教えてもらい、その会社を検索してクチコミを確認する方法があります。
あとはお店で物件の提案を受けているカウンター越しや、内覧移動中に仲介会社が管理会社に電話をして空室確認やお客様のご案内方法等を確認したりする際の、先方の電話対応がどうかもチェックすると参考になるかと思います。
かといって電話での管理会社の対応を確認することは物理的に不可能なので、そんな時は仲介会社に先方の対応はどうだったかを直接聞いてみるのも良しです!



⑦仲介会社の質


そして意外と見落としがちなのが、実際にお部屋に連れて行ってもらう仲介会社の質です。
仲介会社の質が悪いと質問や相談に対して適当に答えてしまうことにより入居後にトラブルになったり、とりあえず契約させる為にお客様に不利になるような条件や特約等を伝えない可能性が出てきます。

仲介会社を見極めるポイントとしては、スタッフがチャラい(軽い)かどうかや、お客様に対しての話し方、身だしなみ、質問に対して明確な答えが返ってくるかどうか等をチェックしてもらうと良いと思います。
不安な場合は実際にご来店やお会いする前に何度か電話やメールのやりとりをしてみて、仲介会社の対応をチェックするのが良いでしょう。
その際、特に電話の方がより顕著に質が現れると思います。



⑧現地確認


最後にマンションの現地に行かれた際にはお部屋の中だけではなく、「共用部分」をしっかりチェックしてください!
ここでいう共用部分とはエントランス、廊下、集合ポスト、宅配ボックス、駐輪場、バイク置場、非常階段、ごみ置場等です。
エントランスにごみが落ちている、廊下に自転車や傘などの私物を置いている、集合ポストにたくさんチラシが入っている、宅配ボックスはあるけれど投函された方がなかなか中身を取り出さないために他の方が宅配ボックスを使えないといったようなマンションだと、入居者の質は低い傾向にあります。





まとめ


いかがでしたでしょうか。
ここで紹介したのはほんの一例ですので、全てのマンションに当てはまる訳ではございませんので、あくまで参考程度にしていただければ幸いです。

皆様のお部屋探しがより良いものになることを心より祈っております。





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